Quem está estruturando — ou pensando em estruturar — uma holding familiar com imóveis precisa estar atento a um movimento recente no Supremo Tribunal Federal: o STF suspendeu, em março de 2026, o julgamento do Tema 1348, que discute a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresas. O placar estava 4 votos a 1 a favor do contribuinte quando o processo foi levado ao Plenário físico após pedido de destaque do ministro Flávio Dino.
Essa interrupção pode parecer um detalhe técnico, mas tem impactos concretos para centenas de famílias e empresários que utilizam — ou pretendem utilizar — holdings imobiliárias como instrumento de planejamento patrimonial e sucessório. Entender o que está em jogo é fundamental para tomar decisões seguras neste momento de incerteza jurídica.
O que é o ITBI e por que ele importa no planejamento com holdings
O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é cobrado pelos municípios sempre que há transferência onerosa de um imóvel entre pessoas. Nas cidades maiores, como São Paulo, a alíquota pode chegar a 3% sobre o valor de mercado do bem. Para quem possui um patrimônio imobiliário expressivo, isso representa um custo tributário relevante.
A Constituição Federal, no artigo 156, §2º, inciso I, estabelece uma imunidade: a transmissão de bens ou direitos para incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica, a título de integralização de capital social, não se sujeita ao ITBI. Em tese, isso significa que quem transfere imóveis para constituir ou ampliar uma holding patrimonial não deve pagar o imposto municipal sobre essa operação.
O problema é que os municípios — especialmente os maiores arrecadadores — nunca aceitaram essa imunidade de forma ampla, especialmente quando a empresa que recebe os imóveis tem atividade imobiliária como objeto social.
O que o STF já decidiu: o Tema 796
Em 2021, o STF julgou o Tema 796 (RE 796.376) e estabeleceu que a imunidade do ITBI na integralização de capital social é incondicional — ou seja, não depende da atividade da empresa ser ou não imobiliária. No entanto, a imunidade se limita ao valor efetivamente destinado ao capital social. Se houver ágio ou excesso acima do capital integralizado, sobre essa diferença o ITBI pode incidir.
Essa decisão foi comemorada pelos contribuintes, mas os municípios continuaram resistindo, principalmente quando a empresa tinha atividade imobiliária preponderante — locação, incorporação ou compra e venda de imóveis.
O Tema 1348: a nova rodada do debate no STF
O Tema 1348, que tramita no Recurso Extraordinário 1.495.108, surgiu justamente para resolver essa questão específica: a imunidade do ITBI se aplica também quando a empresa que recebe os imóveis tem atividade imobiliária preponderante?
O julgamento foi iniciado no ambiente virtual do STF, e o placar chegou a 4 votos favoráveis ao contribuinte, com apenas 1 voto contrário. O relator, ministro Edson Fachin, votou pela extensão da imunidade, entendendo que a Constituição não faz distinção quanto à natureza das atividades da empresa beneficiada pela integralização.
Mas em março de 2026, o ministro Flávio Dino pediu destaque, o que levou o caso ao Plenário físico e zerou os votos já computados. O julgamento está interrompido sem data prevista para retomada.
O que muda na prática com a suspensão
Enquanto o Tema 1348 não for julgado definitivamente, o cenário jurídico permanece em aberto. Isso tem consequências práticas imediatas para quem está planejando uma reestruturação patrimonial.
Risco de autuação municipal: Prefeituras que já vinham cobrando o ITBI em integralizações com empresas de objeto imobiliário tendem a manter essa postura enquanto não houver decisão vinculante. Quem já tem um processo administrativo ou judicial em curso precisa acompanhar de perto o andamento do Tema 1348.
Incerteza no planejamento de novos casos: Estruturar uma holding imobiliária hoje sem considerar o risco do ITBI pode criar passivos tributários futuros. O profissional que orienta esse planejamento precisa prever cenários conservadores e agressivos, apresentando ao cliente os riscos reais de cada caminho.
Oportunidade para quem já pagou indevidamente: Se você ou sua empresa já recolheu ITBI em uma integralização que deveria estar imune, é possível discutir a repetição do indébito — devolução do valor pago — tanto administrativamente quanto pela via judicial.
Holdings com atividade imobiliária: o que é “preponderância”?
A expressão “atividade preponderante” tem origem no próprio Código Tributário Nacional. A atividade imobiliária é considerada preponderante quando mais de 50% das receitas operacionais da empresa, nos dois anos anteriores (ou nos dois anos seguintes para empresas novas), provém de locação, compra e venda ou arrendamento de imóveis.
Na prática, muitas holdings familiares recebem imóveis e passam a gerar renda de aluguel — o que, para os municípios, seria suficiente para afastar a imunidade. O STF, no entanto, vem sinalizando que essa restrição não encontra respaldo constitucional.
Ainda assim, é um argumento que o fisco municipal utilizará enquanto o Tema 1348 não for decidido. Documentar adequadamente as receitas e atividades da empresa antes da integralização pode ser um passo estratégico para prevenir autuações.
Como se posicionar agora: o que fazer diante da incerteza
A suspensão do julgamento não significa que o planejamento patrimonial com holdings deixou de ser válido. Significa, sim, que ele precisa ser feito com mais atenção técnica e com uma estratégia clara para lidar com eventuais questionamentos municipais.
Mapeamento do risco municipal: Cada município tem uma postura diferente sobre a cobrança do ITBI em integralizações. São Paulo, por exemplo, tende a ser mais agressiva. Antes de estruturar a operação, é preciso conhecer o posicionamento da Prefeitura local.
Planejamento com provisão de contingência: Para patrimônios expressivos, pode ser prudente provisionar o valor do ITBI como contingência passiva, sem necessariamente recolher o imposto, mas estando preparado para uma disputa administrativa ou judicial.
Mandado de segurança preventivo: Em determinadas situações, é possível ingressar com ação judicial preventiva para assegurar a imunidade antes mesmo de lavrar a escritura de integralização. Isso pode ser uma alternativa para quem não quer correr o risco de ter a operação embaraçada pela Prefeitura.
Revisão de estruturas já montadas: Quem constituiu uma holding nos últimos dois a três anos e pagou ITBI nesse processo deve avaliar, com advogado especialista, se há margem para discutir a devolução dos valores pagos indevidamente.
O que esperar do julgamento do Tema 1348
O placar de 4×1 favorável ao contribuinte antes da suspensão é um sinal positivo. O relator e a maioria dos ministros votaram pela extensão da imunidade independentemente da atividade imobiliária da empresa. Contudo, o Plenário físico costuma ter uma dinâmica diferente das sessões virtuais, e o pedido de destaque do ministro Flávio Dino indica que ao menos um membro do tribunal quer aprofundar a discussão antes de consolidar a tese.
Não há prazo definido para que o julgamento seja retomado. A pauta do Plenário físico é disputada, e temas mais urgentes podem atrasar ainda mais a conclusão do Tema 1348. O que é certo é que, quando o STF finalmente decidir, a tese terá efeito vinculante para todos os municípios brasileiros — tornando o cenário muito mais previsível para quem está planejando uma estrutura patrimonial com imóveis.
Conclusão: planejamento sólido exige acompanhamento jurídico especializado
A indefinição do Tema 1348 no STF é mais um lembrete de que o planejamento patrimonial com holdings imobiliárias não é uma solução de prateleira — é uma estratégia que precisa ser construída caso a caso, com análise específica do município, do perfil dos imóveis, da composição societária e dos objetivos familiares e empresariais.
Quem aproveita esse momento de incerteza para revisar sua estrutura, mapear riscos e se posicionar corretamente sai na frente quando o cenário jurídico se consolidar. Quem ignora os sinais pode ser surpreendido com autuações, processos administrativos e custos tributários que poderiam ter sido evitados com um planejamento adequado.
O caminho mais seguro é contar com um especialista que acompanha a jurisprudência do STF em tempo real e consegue traduzir esse cenário técnico em decisões concretas para proteger o seu patrimônio.
Ageu Camargo é advogado (OAB/SP 304.827), mestre em Direito, especialista em Planejamento Patrimonial, Sucessório e Direito Bancário.
Para entender como o ITBI e a indefinição do Tema 1348 no STF impactam especificamente o seu caso, entre em contato pelo WhatsApp (11) 93403-5876 ou pelo e-mail contato@camargoadv.com.br.