Se você possui imóveis e está pensando em organizar seu patrimônio por meio de uma holding familiar, provavelmente já se deparou com uma questão central: precisará pagar ITBI ao transferir esses bens para a empresa? A resposta, que parecia estar se consolidando a favor do contribuinte, voltou a ser incerta após uma decisão do Supremo Tribunal Federal em março de 2026. Entender o que está em jogo no Tema 1.348/STF é essencial para que você não tome decisões precipitadas — nem perca uma janela estratégica de planejamento.
O Que é o ITBI e Por Que Ele Impacta o Planejamento Patrimonial
O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de proprietário. Sua alíquota varia entre 2% e 4% dependendo do município, e incide sobre o valor de mercado do imóvel. Em uma cidade como São Paulo, transferir um imóvel avaliado em R$ 2 milhões pode gerar uma conta de ITBI de R$ 40.000 a R$ 80.000.
Quando famílias ou empresários constituem uma holding para organizar e proteger seu patrimônio, um dos primeiros passos é integralizar os imóveis ao capital social da empresa, ou seja, transferir a propriedade dos bens para a pessoa jurídica. É exatamente nesse momento que surge a discussão: essa transferência deve ou não ser tributada pelo ITBI?
O Que Diz a Constituição Federal
O artigo 156, § 2º, inciso I da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Essa imunidade existe há décadas e tem fundamento claro: o constituinte não quis onerar a formação de empresas com a tributação de imóveis usados para integralizar capital social.
A exceção prevista na própria Constituição é para empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. Nesse caso, a imunidade não se aplicaria. Esse é exatamente o ponto que o STF está sendo chamado a definir com precisão no Tema 1.348.
O Tema 796/STF e o Precedente que Veio Antes
O Tema 796 do STF já havia estabelecido que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que excede o limite do capital social a ser integralizado. Em outras palavras, se você integraliza um imóvel de R$ 3 milhões, mas o capital social da empresa é de apenas R$ 1 milhão, o ITBI incide sobre a diferença de R$ 2 milhões.
Esse entendimento restringiu a imunidade, mas deixou em aberto a questão central do Tema 1.348: quando a empresa que recebe o imóvel exerce atividade imobiliária preponderante, a imunidade cai por completo? E como se define essa “atividade preponderante” em uma holding que possui imóveis, mas não os vende nem os aluga ativamente?
O Que o STF Estava Decidindo no Tema 1.348
O julgamento do Tema 1.348, conduzido pelo Ministro Edson Fachin como relator, começou de forma muito favorável ao contribuinte. O relator votou pela tese de que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, ou seja, independe da atividade preponderante da empresa que recebe o imóvel. Para Fachin, a exceção constitucional foi mal interpretada ao longo dos anos pelos municípios.
O placar chegou a 4 votos a 1 a favor dos contribuintes no plenário virtual. Uma vitória expressiva que animou tributaristas e planejadores patrimoniais. No entanto, em março de 2026, o Ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque, o que zerou todos os votos proferidos e transferiu o julgamento para o plenário físico.
Por Que a Suspensão do Julgamento Importa Para Você
A suspensão do julgamento cria um cenário de incerteza que tem impacto direto nas decisões de quem está planejando — ou executando — a constituição de uma holding patrimonial. Há pelo menos três cenários possíveis:
Cenário 1 — STF confirma a imunidade incondicionada: Todos os imóveis integrados ao capital social de qualquer empresa ficam imunes ao ITBI, independentemente de a empresa ser uma holding imobiliária. Esse seria o cenário mais favorável para o contribuinte e para o planejamento patrimonial.
Cenário 2 — STF mantém a exceção para atividade preponderante: A imunidade se aplica apenas quando a empresa não exerce preponderantemente atividade imobiliária. Holdings que possuem e locam imóveis poderiam perder a imunidade, gerando cobrança de ITBI na integralização.
Cenário 3 — STF define critérios mais precisos: O tribunal pode estabelecer parâmetros objetivos para definir o que é “atividade preponderante”, reduzindo a insegurança jurídica e a cobrança abusiva por parte de prefeituras.
O Comportamento dos Municípios na Prática
Independentemente do que o STF venha a decidir, a realidade prática é que muitos municípios já cobram o ITBI na integralização de capital, mesmo nos casos em que há imunidade constitucional evidente. Prefeituras de todo o Brasil têm aproveitado a indefinição jurídica para exigir o tributo de forma indevida, e contribuintes que não contestam o lançamento simplesmente pagam sem questionar.
Isso significa que mesmo hoje, com a jurisprudência ainda em formação, é possível — e juridicamente sustentável — resistir à cobrança do ITBI em processos de integralização. Especialmente quando a holding não exerce atividade imobiliária de compra e venda ou locação em caráter comercial.
Como Estruturar Sua Holding com Segurança Neste Momento
Diante da incerteza jurídica atual, algumas medidas são fundamentais para quem está estruturando ou planejando constituir uma holding patrimonial com imóveis:
Definir claramente o objeto social: A holding deve ter objeto social voltado à participação societária e administração de bens próprios, não à compra, venda ou locação comercial de imóveis. Essa distinção, embora simples no papel, tem impacto direto na aplicação da imunidade.
Documentar o propósito da integralização: O processo de transferência dos imóveis deve ser acompanhado de documentação que evidencie tratar-se de realização de capital social, não de negócio imobiliário com fins lucrativos.
Monitorar o julgamento do Tema 1.348: A decisão final do STF terá efeito vinculante para todos os municípios. Dependendo do resultado, pode ser possível buscar a restituição de ITBI pago indevidamente nos últimos cinco anos.
Considerar o planejamento sucessório integrado: A holding não é apenas uma ferramenta tributária. Ela permite organizar a transmissão do patrimônio para os herdeiros com menor custo de inventário e maior controle sobre quem administra os bens. O ITBI é apenas uma das variáveis dessa equação.
Conclusão: Incerteza Exige Estratégia
O Tema 1.348 do STF toca em um ponto sensível do planejamento patrimonial brasileiro: a transferência de imóveis para holdings. A suspensão do julgamento em março de 2026 não é motivo para paralisar o planejamento, mas é um sinal claro de que decisões dessa natureza exigem acompanhamento técnico especializado.
Quem age sem análise jurídica adequada corre o risco de pagar um tributo que pode ser indevido — ou de constituir uma estrutura que não resiste a uma cobrança futura. Planejamento patrimonial bem-feito não é apenas sobre criar uma holding; é sobre criar a holding certa, da forma certa, no momento certo.
Ageu Camargo é advogado (OAB/SP 304.827), mestre em Direito, especialista em Planejamento Patrimonial, Sucessório e Direito Bancário.
Para entender como o Tema 1.348/STF e a tributação do ITBI impactam especificamente o seu caso, entre em contato pelo WhatsApp (11) 93403-5876 ou pelo e-mail contato@camargoadv.com.br.