A reforma tributária inaugurou um cenário que poucos investidores e famílias com patrimônio imobiliário enxergaram com clareza: entre 2027 e 2028, abre-se uma janela de transição em que a carga tributária sobre locação de imóveis por pessoa jurídica será significativamente inferior à praticada hoje pelo proprietário pessoa física. Essa janela não é eterna — e quem ignora o calendário paga, na prática, para postergar a decisão.

O ponto central é o seguinte: o IBS e a CBS começam a incidir sobre locações em 2027 com alíquotas-teste reduzidas, e só atingem o padrão pleno em 2033. Para quem aluga imóveis pela pessoa física, o IRPF de até 27,5% continua valendo. Para quem opera por meio de uma holding patrimonial, a combinação IRPJ + CSLL + IBS + CBS, somada ao redutor de 70% específico para locação, resulta em uma carga efetiva entre 9,5% e 12,7% durante esse biênio.

Este artigo é um diagnóstico técnico do que muda, para quem muda e por que a decisão de estruturar uma holding patrimonial — ou ajustar a já existente — deixou de ser questão de longo prazo e passou a ser uma decisão de calendário fiscal.

O que a reforma tributária mudou na tributação de aluguéis

Até 2026, a locação de imóveis por pessoa física era tributada exclusivamente pelo IRPF, com alíquota progressiva que chegava a 27,5%. Não havia incidência de ISS, PIS, Cofins ou ICMS sobre aluguéis residenciais ou comerciais recebidos por pessoa natural. A pessoa jurídica recolhia IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, mas, no lucro presumido, a carga total ficava em torno de 11,33% sobre a receita.

Com a Lei Complementar 214/2025, regulamentada ao longo de 2026, a locação passou a ser fato gerador do IBS e da CBS. O legislador, sensível ao impacto que isso teria sobre o mercado imobiliário, criou regras específicas: redutor de 70% sobre a base de cálculo nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, além de uma faixa de não incidência para pessoas físicas com receita anual de aluguel até R$ 240 mil e até três imóveis locados.

Acima desses limites, a pessoa física passa a recolher IBS e CBS como contribuinte regular — e perde a competitividade que historicamente justificava manter os imóveis em seu nome.

A janela de 2027 e 2028: por que ela existe

A reforma adotou um cronograma escalonado. Em 2027, a CBS começa com alíquota cheia, mas o IBS entra com alíquota-teste simbólica. Em 2028, mantém-se essa fase de transição. Apenas a partir de 2029 começa a redução gradual de PIS, Cofins, ICMS e ISS, com substituição completa em 2033.

Na prática, isso significa que o investidor que estrutura uma holding patrimonial em 2026 ou no início de 2027 captura dois benefícios simultâneos: a alíquota reduzida do biênio de transição e o redutor de 70% sobre a base de cálculo do IBS/CBS para locação. A carga efetiva total sobre o aluguel recebido pela holding fica estimada entre 9,5% e 12,7%, dependendo do regime de apuração escolhido.

Para comparar: o proprietário pessoa física que recebe R$ 30 mil mensais de aluguel comercial paga, hoje, aproximadamente 27,5% de IRPF sobre o valor líquido (descontados aluguéis pagos a outros, IPTU e taxas de administração). A diferença, em valores absolutos, pode passar de R$ 50 mil por ano para um único imóvel comercial de médio porte.

Quando a holding patrimonial deixa de compensar — e quando ainda compensa muito

A reforma tributária reduziu, mas não eliminou, a vantagem fiscal das holdings. O que mudou foi a equação. Holdings montadas apenas para reduzir ITCMD em sucessão deixaram de fazer sentido isolado: o ITCMD progressivo trazido pela LC 227/2026 e a obrigação de avaliar ativos a valor de mercado (com goodwill embutido) reduziram substancialmente esse benefício específico.

Por outro lado, holdings que operam locações comerciais, especialmente em portfólios médios e grandes, seguem como veículo tributariamente superior. Quanto maior o número de imóveis, maior a receita de aluguel e mais frequentes os créditos de IBS/CBS gerados nas despesas com manutenção, reforma e administração, mais favorável fica a estrutura corporativa. Esses créditos são integralmente aproveitáveis pela holding e completamente perdidos pela pessoa física.

O ponto de equilíbrio costuma estar a partir de receita anual de aluguel acima de R$ 300 mil ou patrimônio imobiliário superior a R$ 3 milhões. Abaixo disso, a análise é caso a caso. Acima, raramente faz sentido manter os imóveis em pessoa física.

ITBI na integralização: o problema que não desapareceu

Quem decide constituir holding precisa enfrentar o ITBI sobre a integralização dos imóveis. O Tema 1.348/STF e a evolução jurisprudencial em 2026 trouxeram parâmetros mais claros: a imunidade do art. 156, §2º, I, da Constituição se aplica integralmente ao valor declarado dos imóveis no momento da integralização, desde que não haja predominância de atividade imobiliária. Para holdings patrimoniais puras, a imunidade ainda é discutida caso a caso pelos municípios, e a recomendação técnica é estruturar a holding com objetivo social misto — administração de bens próprios e atividades correlatas — e documentação contábil robusta.

Ignorar essa etapa significa, em vários municípios, recolher ITBI de 2% a 3% sobre o valor de mercado dos imóveis transferidos. Para um portfólio de R$ 5 milhões, falamos de até R$ 150 mil em tributo que pode, sim, ser legalmente evitado com planejamento adequado.

Pejotização do aluguel: cuidados que a urgência não pode atropelar

A própria FENACON e outras entidades têm alertado para um fenômeno crescente: a corrida para transferir imóveis de pessoas físicas para holdings sem o devido planejamento. Decisões apressadas geram problemas em três frentes — ITBI cobrado indevidamente por enquadramento errado, descaracterização da estrutura quando o municipio entende haver atividade preponderantemente imobiliária, e questionamentos sucessórios futuros quando a divisão de cotas entre herdeiros não é cuidadosamente desenhada.

Há ainda a questão dos contratos vigentes. Locações com inquilinos pessoa física residencial, especialmente as de longa duração, exigem aditivos contratuais quando o locador muda de pessoa física para pessoa jurídica. Sem isso, o inquilino pode invocar a não comunicação como fundamento para discussão de reajustes, garantias e até continuidade do vínculo.

O que fazer agora se você tem imóveis em locação

A janela de 2027-2028 não se abre automaticamente para quem ainda tem os imóveis em pessoa física. Ela exige três providências executadas em sequência: avaliação técnica do portfólio (valor de mercado, fluxo de aluguéis, despesas dedutíveis e perfil dos inquilinos), estruturação societária da holding com cláusulas de governança sucessória embutidas no contrato social, e integralização dos imóveis com documentação fiscal e contábil precisa.

O prazo realista para concluir esse processo — incluindo eventuais negociações com municípios sobre ITBI e aditivos contratuais com inquilinos — gira entre quatro e oito meses. Quem começar a estruturar agora estará operacional dentro da janela. Quem deixar para o segundo semestre de 2027 corre o risco de perder o benefício inteiro.

Holding não é só economia: governança e sucessão integradas

Reduzir o foco da decisão à economia tributária é um erro recorrente. A holding patrimonial bem desenhada cumpre três funções simultâneas: otimização fiscal, proteção patrimonial contra eventos pessoais dos herdeiros (divórcios, dívidas, processos) e organização sucessória sem necessidade de inventário judicial. Quando essas três funções convergem em um único veículo, a economia financeira durante a vida do titular se soma à economia processual e emocional no momento da sucessão.

No cenário pós-reforma, a holding patrimonial deixou de ser apenas um instrumento de economia de imposto. Tornou-se a infraestrutura jurídica que conecta tributação, governança e sucessão em uma arquitetura única — e quem domina essa arquitetura captura, simultaneamente, três benefícios que, isolados, seriam menores.

Conclusão: o calendário virou parte do planejamento

A reforma tributária transformou planejamento patrimonial em problema de calendário. A janela de 2027-2028 é real, é mensurável e é finita. Para quem tem imóveis em locação, especialmente em volume relevante, decidir agora se vai estruturar uma holding ou permanecer em pessoa física não é uma escolha entre opções equivalentes. É uma escolha entre capturar uma vantagem fiscal de magnitude estimada em 12 a 18 pontos percentuais ou, simplesmente, pagar mais imposto pelos próximos cinco anos.

O diagnóstico exige análise individual: tipo de imóvel, perfil dos inquilinos, composição familiar, regime de bens, eventuais herdeiros menores, dívidas e garantias existentes. Mas o que não muda, em nenhum caso, é o calendário. A janela está aberta — e fechará.

Ageu Camargo é advogado (OAB/SP 304.827), mestre em Direito, especialista em Planejamento Patrimonial, Sucessório e Direito Bancário.

Para entender como a janela de oportunidade da reforma tributária impacta especificamente o seu portfólio imobiliário, entre em contato pelo WhatsApp (11) 93403-5876 ou pelo e-mail contato@camargoadv.com.br.